主题：郭钧、万科与现在的港湾中心项目。

海贸集团郭钧说要在环渤海区域全力收购不良资产的，呵呵，海河之子是他的第一个项目。海贸集团这几年一直在找寻天津的不良资产项目，其新近打造的“SOMO港湾中心”(原名“海河之子”)项目，就是天津停缓建项目之一，目前已成为天津商用项目的典范之作。
带着跟踪天津烂尾楼的初步设想，见到了海贸集团董事长兼首席执行官郭钧。这位从万科起家，转战过华远、华润的中国地产名流，开始在环渤海续写他新的地产人生，这一次他选择的是收购不良资产。
定义不良资产
郭钧首先明确了一个概念，即在他眼中，不称其为烂尾，而是不良资产。
平常所讲的烂尾项目，通常是指一些未盖完的项目。有些还完全是空地、有些只做到了正负零、有些半截子、有些封顶或主体完工。也有一些已经盖好了，甚至已经在运营，但却是赔钱的。在郭钧眼中，这些已在运营，但是不盈利的项目就是低效资产，而海贸的收购这些项目的意图是“让低效资产高效化”。
郭钧强调海贸现在专门致力于不良资产的改造，非不良资产不做。海贸的价值就在于提供一个不良商用房地产高效化发展的解决方案。
前任投资者的折让是前提
谈到为什么要选择不良低效资产，为什么可以将低效资产做活的首要条件，郭钧表示前任投资者的折让是一切的大前提。
郭钧坦言，在不良资产的运营过程中，前任投资者若想要实现利润是很难的。因为一般来讲，不良资产都有将近10年的历史，投资方接手本身就有很大的风险。即使是前任投资人给出了折让，也并不能满足项目重建后期新投资人所要付出的更多投入。不良资产的盘活重在全新的战略调整，加入全新的解决方案，经过改造和包装赋予其新的形象和价值。郭钧表示，海贸并不是以持有为战略，而是为这些不良资产提供一个解决方案，项目最终将会迎来真正的买家，而海贸的工作就是为这些不良资产提高效率。
从这点看来，前任投资人的折让是必须的，这是合作的前提。在商界中田忌赛马的智慧总能启发世人，投资就会有风险，只有在正确的判断中把握机会、在不当的判断中缩小损失才能立于不败之地。
商用为主
谈到不良资产的改造，郭钧表示从开始到改造后都是主要以商用为主。这是与经济增长的客观条件相辅相成的。国家在鼓励民营资本的提高，这必然导致商用地产是即住宅地产解决之后着重发展的项目。
天津的中小企业不够发达，在处理不良资产的产权问题时还是以稳妥保守的国家银行持有为主，说明天津还是以大型的国有资本为主，民营资本不够发达，而一个国家经济的健康体现就是中小企业的活跃，因此，商用地产的客观市场潜力是十分诱人的。
开拓思路 国际化细分产品
在谈到海贸的业务核心时，郭钧脱口而出，我们的方法就是“国际化”。
天津的中小企业、大企业都有国际化的要求和冲动，从管理模式到客户市场都是向着国际化发展的。但是为什么90年代会出现那么多的不良资产，主要是因为人们对国际化的认识浅薄。认为写字楼就是20、30几层的摩天大楼，认为酒店就是以星级划分层次高低。郭钧讲，现在国际上的商用酒店已经不是以星级划分，市场已经进入了一个细分产品，针对不同客群的特色酒店时代。
如果想让不良资产转化为高效资产，就应当认真研究商业客群，制定正确的市场策略，以有效的方案使低效资产高效化。
以文化的名义
海贸选择不良资产的两条条件是：1、项目占据相对地标性的区域地位。2、建筑规模总是不超过10万平米。
郭钧解释说，知所以订这两条，主要是考虑到盘活后的实际操作问题，接手不良资产就要保证其运营的实际性。如果项目过大，可能整个区域难以消化，容易产生进一步不良资产的隐患。郭钧也谈到，自己在万科时做的两个商用项目，万科世贸广场和万科中心的假日酒店。郭钧坦言，万科中心的项目运营就不是很好，因此后来用其换成了如今的东丽湖项目。从这点上来讲，郭钧开始对不良资产的认识是交了学费的，开始也是浅显的，但是经过不断的摸索，不断进取，认识到现在的商用项目既不是以行业也不是以规模来吸引买家，而是以文化。
国际化的相同理念，将不同的企业联系到一起，将企业与商用项目联系到一起。
不良资产 坦坦荡荡
有很多接手了不良资产的投资商都不大愿意告诉其客户项目的前身是烂尾，生怕客户有什么心理上的障碍。而郭钧却认为，大大方方的给他的客户看项目之前的样子，再看改造后的样子，客户不但不会介意，大都表示赞赏。郭钧说，千万不要怕给客户看，我们在做的是一件有意义的事情，将有碍市容的烂尾改造成全新的项目是一件有利于大家的事情，客户也参与到了这一有意义的活动中，这是对商家的一个肯定。
郭钧说：“SOMO将成为不良资产高效化的代名词，在环渤海现已开始布局。”