主题：国际化天津涉外租赁升温 抓好机遇得高回报

随着天津国际化进程的推进，大量的外籍人士纷纷涌入天津，涉外租赁已成为一个炙手可热的词。外籍人在促进天津国际化进程的同时，也给天津的市场注入了新鲜的血液，给市场带来深刻的变化。

有资料显示，近年来天津涉外租赁业务在天津呈翻倍增长的趋势，其中蕴含的巨大商机，吸引了各方的注意力，不论是私人投资者、企业，还是专业机构，都摩拳擦掌，准备大干一番。但是作为一个尚处在发展中的行业，涉外租赁有很多不规范之处，而公众对涉外租赁也是一知半解。日前召开的“国际化房东投资说明会”上，来自天津涉外服务行业的业内人士及专家出席了会议，对涉外租赁做了专业的解说。

韩日人士为主流人群，欧美人士为预算高端人群

作为涉外租赁的投资人，首先需要明确潜力租客的范围。天津十年前第一家从事涉外安家服务的机构，天津市伊斯玛特房地产服务有限公司董事、总经理孙远指出，涉外租赁的主体客群是被长期派驻国外工作生活的人士。像外国游客、留学生还有交换学者或学院外教是不被包括在内的。根据今年上半年天津出入境管理办公室的统计，目前在津外国人约4万人左右，这些人的签证也有不同的区分，有职业签证、学习签证、旅行签证、访问签证。

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真正的潜力客群是拥有居留许可证者，有1.5万人左右，其中包括随行家属。按照拥有长期居留许可证的外籍人员的国籍分类，可分为韩国人、日本人、欧美及其他地人。由于天津的海运和航运较方便，消费水平居中，吸引了为数不少的韩国人住在市内。因此韩国籍员工带家属最多，占外籍人口的50%。其次是以丰田及其配套项目为代表的日本籍员工，占28%。再有是包括美国人在内的欧美及其他国籍的外籍员工，占22%。

针对具体的市场情况，业内人士指出，租价依据不同的外籍人士有不同的划分。由于外籍人士所属公司是根据每人的级别和家庭成员情况来决定租房预算，所以按月租金又可分为三个客群级别。

据初步统计，韩国人是中低档租赁市场的主力，月租金集中在3000-10000元。韩国大公司部长以上级别领导的预算约在10000－20000元。日本跟欧美客群属经济强国，他们的预算比较接近。按总经理—部长—课长来划分，租金低于1万元的较少，高端集中在1万-3万元。欧美大公司的高级技术人员预算10000－20000元，部门经理预算20000－30000元，高级管理人员，如总经理、厂长、财务总监的预算是30000－40000元，高居4万元以上的约占10%。

瞄准潜力客群，分清住宅类型

在高档住宅中，涉外租赁分为两类，一类是服务型的别墅和公寓，另一类就是普通别墅和公寓。对此，孙远给出一些具体的例证。

具有代表性的服务型别墅和公寓有瑞金花园、奥林匹克大厦、国际大厦、泰达会馆、喜来登公寓、利顺德公寓、信达广场、金皇大厦等，是以日本人为主力客群的。日本人单身的比较多，只要预算够，多喜欢住酒店式公寓。普通别墅中，老牌的水云花园、碧岭园，新兴的梅江城市别墅都是天津目前非常典型的外籍家庭住宅区，特别是欧美家庭比较聚集的地方。欧美家庭有小孩的话，他们喜欢一出家门就能踩在草地上的感觉，所以他们首选别墅。同时在大梅江地区还有汐岸国际、领世郡等，也是欧美家庭的选择。新建普通公寓的代表，分别有水岸公馆、海逸长州、半岛豪庭等。

在市内还有老牌的普通公寓，一是在南京路附近，包括凯旋门大厦、富邦花园、清华园、天娇园、罗马花园等。二是水上公园周边，包括时代奥城、浩天源、立达公寓、阳光花园、新城市花园、翠湖温泉花园、翠泉公寓等。三是大梅江区域。这三大区域囊括了天津最主要的涉外住宅区。大梅江区域，非常吸引外籍员工的原因一是位置比较靠近市区，环境好，没有工业污染，二是交通方便，连接了去西青开发区和泰达开发区的交通要道。再有一点，是靠近所有主要的国际学校，有英语学校、日语学校还有韩语学校。

如要投资涉外租赁，房屋地点的选择最好不要偏离以上的主流区域。

抓好机遇得高回报

对于租赁回报率，据业内人士分析，目前涉外房屋租赁的平均回报率在8%左右，高于国债、存款的回报率，低于诸如股票或期货等高风险投资的回报率。用静态方式计算租赁回报率的简单方法是，年租金除以购房成本加装修成本等于租赁回报率。用举例说明，如果买房子和装修是200万元，想得到8％的回报率，那么除以12个月就可以算出一个月的租金是13333元了。

特别强调的是，现在大部分人买房是用按揭的方式，如果按照按揭一次性投入是30%算的话，那么当年的投资回报率是远远高于8％的。当然投资回报率并非一成不变，如果动态地考量它，要计算的经济因素就比较多，可以专文论述了。

今年，随着天津滨海新区、北方经济中心的国家级定位，使天津从二线城市向一线城市迈进。孙远指出，这是天津涉外租赁的好机会。从伊斯玛特公司的业务情况来看，今年的外籍客人增长非常明显，从现在开始，未来每年进入天津的外籍人数还会持续增长，其高峰将出现在2011年。2008年奥运会的来临以及以空中客车项目为代表的大规模外资项目引进，也必将进一步激活天津的涉外租赁市场。

今年开发区也很热闹，以石油企业为龙头的外籍人员迅速增长，使开发区里高档涉外住宅出现供不应求的态势，导致租金节节攀升，在开发区最受欢迎的公寓月租金增长已超过了50%。

天津未来的涉外租赁市场是很乐观的，机遇就在眼前，但要抓住、抓好、抓准，还需多多倾听业内专家的意见和建议。

开发区外企云集，大量外籍人员工作居住在开发区，涉外租赁逐渐成为开发区房屋租赁市场的一大特色。


“老外一般只租乐购超市周边的房子”，广厦房地产乐购店的刘店长告诉记者说：“博美园、御景园邸、阳光新干线、森泰公寓都是老外比较偏爱的小区。”这些小区都紧邻乐购超市，步行只需5分钟左右。就餐、日常购物都十分方便，而且南海路沿街众多风格迥异的酒吧正好可以满足外国人休闲娱乐的需求。


据亨利房屋中介的王小姐告诉记者说：“租房的外籍人员一般都是外企中高层管理者，对租金的承受力各有不同，来自欧美国家的外籍人员，愿意支付相对较高的租金。他们能够认同10000－20000元的每月租金，而且一般都租三、五年以上，租期比较稳定。相比之下，来自日韩国家的租客，则对住房条件较为节制，月租金在3000－5000元之间的房子是他们的选择。”


对于房屋装修方面的需求，由于这些小区在开发区都属于高档社区，房屋内外装修都比较新，这些外国人一般都能认可。但来自不同国家的人，居住习惯有所不同。据王小姐介绍说，日本人、韩国人都有泡澡的生活习惯，因此要求浴室必须备有浴缸，而且浴缸越深越好。而欧美国家的外籍人员则对房子的采光通风有较高的要求，他们对落地大玻璃窗和宽敞明亮的大客厅有特别的喜好。


此外，观看本国语言的卫星电视是这些外国人家庭娱乐的主要方式，随着开发区普及数字电视后，不仅方便了在开发区居住的外国人观看本国语言的电视，更为涉外租赁的房主带来便利。


王小姐还介绍说，外国人租房一般都是通过本国朋友介绍，因此维系好老客户，对中介服务来说至关重要。同时拥有不同档次、多种风格的房源，可以提高房屋的出租率。

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