主题：恒大御景湾，我耗尽了洪荒之力，终于把你扒明白了

恒大御景湾，位于北辰区淮河道板块新兴大型居住中心区内，紧邻天津政府规划打造的北部新区。是恒大地产进军北辰的项目，打造出北辰外环内个精装住宅社区，目前项目尚未开盘，楼主带大家一起看一下它到底是骡子是马。

动态：

天津恒大御景湾一期高层和洋房预计2016年8月20日左右开盘，目前可排卡，排卡交5000抵5万优惠，

一期洋房7-10层到顶，1梯2户，户型为92-161平米2-4室，高层24-32层到顶，2梯3户或2梯4户，户型为86-123平米2-3室，全部精装修，精装标准2000元/平米。预计2018年年底全体交房。

前景分析：

恒大御景湾位于北辰区淮河道板块，坐落于北部新城区之内，该区域与北辰区发展较早的双街板块和日益成熟的瑞景板块相比，更具潜力。政府建设战略加分、地铁规划加分、永旺落地加分等，北部更有蓄势待发之势。

产品及规划

天津恒大御景湾占地7.7万平方米，容积率2.0，绿化率35%。规划共计26栋产品，其中19栋洋房，7－10层到顶，户型以92-161㎡3-4居为主；7栋高层，24-32层到顶，户型以85-90平米两居，115-125平米三居为主。精装标准2000元/平，并且每户配备新风除霾系统，居住舒适度较高。

园林方面，项目会打造4万平米的园林景观，4条观景带，目前虽未成型，氮气景观示范已初现端倪。

配套方面

项目紧邻丰产河，沿着河边向东百米，便是天津职业学院校区，校内各种配套同样享受，能够满足基本生活日常所需。但除此之外，项目周边现有配套如大型商超、公交车站等均有所欠缺，四周而望，仍是较多有待开发地块。如交通出行，可通过快速路淮河道以及铁东北路，到达市区其他版块。

在未来，项目周边会有永旺梦乐城进驻和地铁5号线（预计2017年通车）、8号线（规划中尚未落地），职业大学站步行即可到达。

综上分析：

①目前就北辰的土拍不断升温和已开盘的天房天泰（均价28000元/平）来看，预计恒大御景湾开盘均价会在2.3万-2.5万左右（未开盘，仅是个人揣测，可供朋友参考，请勿用以专业定位）。

②位于淮河路西北半环快速路与铁东北路东纵快速路交汇处，同时外环线向东北部外扩，可能会带来溢价。

③恒大进军天津北部的楼盘，打造标杆的意愿强烈，看好项目质量及未来业主入住口碑。

④目前配套比较欠缺，但随着18年6月底交房，地铁5号线通车，永旺梦乐城营业，发展前景可期。

北辰的这几个项目好像差不多都快开盘了，现在恒大御景湾好像不接待新客了，说是排卡客户要升级，好吧，据说升级后一共省5万，但是均价多少还没有一个确定数，我感觉会比楼主提的2万3高一些。能跟天房天泰差不多。

好的谢谢楼主但是还有点问题想问你能加我微信么 bhxinju100