主题：当前是可怕的静默期 07新调控政策的两种可能

在政策敏感的4月、5月，我国房地产市场正酝酿新的选择。

2004、2005、2006年，连续三年的4月、5月，均出台了与房地产相关的重大宏观调控政策，国八条、新国八条、国六条、国十五条均在这个时间段内出台。

2007年4-5月，出台新的房地产宏观调控政策的可能性到底有多大？

建设部政策研究中心副主任秦虹在接受本报记者采访时对此并未给出回答，中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一也以问题敏感为由拒绝预测新政可能性。

“政府正在通过监督检查促使之前出台的调控政策得到落实，但4月份国家相关的宏观经济数据都出炉后，可以看到房地产投资仍然偏高，而市场结构亦存在诸多问题，这都会引发政府出台相关的政策来纠正偏差，出台新的调控政策的可能性非常大。”北京科技大学经济与管理学院教授赵晓4月17日接受本报记者采访时称。

4月16日，国家发改委在《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中直陈楼市存在五大问题，包括部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快；90平方米以下普通商品住房投资占商品住宅投资比例较小，仅占16.1%；住房保障制度还不完善；中低价位、中小套型普通商品住房供应主体地位未建立；房地产市场调控体系还不完善，市场秩序有待进一步规范。3月70个大中城市房价同比上涨5.9%，是去年1月房地产新一轮宏观调控以来的最高涨幅。

国家发改委再次要求各地方、部门要认真抓好国办37号文的落实工作，确保房地产宏观调控目标的实现。这也是国家八部委进行全国房地产市场宏观调控效果大检查刚刚启动后，中央相关部门首次对今年楼市调控效果作出综合表态。

“尽管调控部门近年来为稳定房价频频出招，但从一季度全国房地产市场运行情况来看，楼市结构问题，房价快速上涨，投资增速不降反升、供需矛盾依然突出等问题都表明国家调控目标还没有实现。”上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭说。

2006年是房地产宏观调控力度和广度最大的一次，但调控结果事与愿违。

21世纪不动产中国区副董事长卢航认为，有些政策的出台的确在短期内助长了房价的上涨，比如对房地产流通环节税费的征收，限制了房产的流动性，存量房市场无法与增量房市场形成梯次消费，反而形成了两个市场间价格的相互攀比与支撑，使得两个市场的价格同时上涨。

厦门大学不动产金融研究中心主任郭晓武认为，调控政策效果不理想的主要原因在于调控政策本身存在导向问题，即企图通过紧缩供给到抑制需求，通过紧缩土地和信贷来抑制房地产过热。为了配合抑制宏观经济过热，一些部门没有考虑到房地产市场的具体实际就采取了抑制房地产投资的政策，这不仅忽视了房地产市场供不应求的客观现实，也错误估计了市场需求的真实力量和弹性范围。

“本轮调控的一个重点在于结构调整，但是造成结构失衡的根本原因是供给总量不足，因此调控并没有触及到市场供需矛盾的核心。调控的重点不应该仅停留在户型面积之类的市场化特征显著的指标上面，而应该把着力点放在如何提高供给以平抑地价上来。如果结构调整没有与总量提升相配合，那么市场价格的持续向上趋势仍然难以避免。”郭晓武说。

“调控政策没有得到很好的落实，所以房价才越调越涨。”金地集团总裁张华纲认为。

“政府认为投资过热，于是收紧土地和信贷。但是在总体上需求大于供给的情况下，想要不增加土地供应、不增加市场上住房供应的任何调控措施都不可能成功。”中国社科院经济研究所研究员汪利娜说。

在此轮宏观调控中，住房结构政策作为最重要调控内容之一被建设部等相关部门反复强调，但市场做这类产品的主动性仍然不强。被称为抑制房价上涨强有力工具的保障类住房建设也没有完全落实。国家发改委报告也称现行的廉租住房制度覆盖面较窄，保障率较低，中西部地区保障资金不到位。

“房地产行业比其他生产性行业环节更多，周期更长，调控起来见效更慢。”国家发改委宏观经济研究院区域经济研究室主任高国力说。

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌认为，“当前房地产的政策力度已经相当可以了，政策都有一个周期，应该留出时间来观察已出台政策的实施效果。今年的重点还是抓落实，八部委联合整治市场秩序可算做抓落实的重要组成部分，而且现在地方政府领会中央意图的水平也超过两年前，应该会更好地贯彻中央的调控意图。”

接受采访的业内人士一致认为，2007年是政策的 “执行年”，要将调控政策、措施执行到位，遏制对楼市宏观调控作用的消解因素，而地方执行力至关重要。

上海财经大学房地产研究中心主任、中国土地学会理事丁健认为，调控政策到了地方需要细分、微调，然后快速出台细则。但很多政策中央已经下发了，地方细则却迟迟不出来。有的是没办法出，因为要根据市场特征出台针对性强的措施，有的则是地方执行的主动性不强。“地方执行细则的到位与否将成为调控目标实现的关键。”丁健说。

就目前情况来看，虽然中央多次提到对执行调控政策不力的地方官员实行问责制，但事实上中央的处理更多体现为笼统的通报批评。此次八部委联合整治市场秩序的第二阶段工作中，措辞依然是对典型案例进行通报。

“假如暂不出台其他调控新政的话，就必须确保政府说到做到切实贯彻调控政策。中央必须对执行不力的官员实行问责制，切实找到惩戒的办法，政府绩效考评制度应该严格执行，而不只是简单的通报批评，否则调控成效还将因为地方政府的执行不力而化解。”张华纲说。

但是，即便政府真出台了新的调控政策，能否实现预期目标依然存在疑问。

“真实的需求是控制不住的，除非真把首付款提高到很高的成数，如果调控政策只是再次加息或是提高存款准备金率，控制投资收紧信贷，而不是在增加土地供应上着力的话，即便出台新政，调控效果也值得怀疑。”汪利娜说。

郭晓武也认为，在土地供给总量难以增长的前提下，调控应该从其他方面寻找突破口，比如重建土地“招拍挂”以及储备制度，盘活城市存量土地。“在当前土地供不应求、地价飞涨的局面下，平抑地价才应该是调控的当务之急。”郭晓武说。

中原华北副总经理殷则环也认同郭晓武的观点。“调控的目标是保证市场健康发展，这就要求政府必须增加土地供应量。在土地供应过慢，城区有效供应不足，而大量的闲置土地又不能严格的执行收回政策的前提下，比较可行的还是控制地价，通过招标等办法把地价控制在合理的范围内后最终能反映到房价的平缓上。遗憾的是现在即使是招标的土地价格也已经很高了。”殷则环说。