主题：天津普通住房价格标准3月起调整 解读6大焦点

       尽管此次调价对商品房转让税政没有较大影响，但商品房交易税的话题再次成为读者关注的焦点。记者针对读者关心的房屋交易中所征税的计算基数和种类，以及不同情况采取的政策，采访天津市地税局关部门并做出深层解读。

焦点一：天津房屋交易时要征哪些税？

记者从天津市地税局了解到，市民在房屋交易时所涉及的税种主要有：营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、事业发展税、防洪工程维护费等。

焦点二：5.55%的税率如何得来？

天津市地税局有关部门解读：5.55%的构成包括5%的营业税和0.55%的城市维护建设税、事业发展税、防洪工程维护费，共计为5.55%。

焦点三：满足哪些条件可免征营业税？

营业税是房屋交易中所占比重最大的税种，新的指导价格调整后并不影响现行的营业税税率和免征政策。市地税局表示，免征营业税的情况只有一种，即“个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税”。

从今年1月1日开始执行个人住房转?营业税征免时限由2年恢复到5年”政策。个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

焦点四：自住房买卖还需征收个人所得税吗？

天津市地税局个税处解读：家庭唯一生活用房在住满5年以上，转让所得免征个税。

焦点五：个税缴纳基数如何计算？

天津市地税局个税处解读：房屋交易税收政策要求征收的个税税率为20%，即以实际成交价格为转让收入，再减去房屋原值以?转让过程中缴纳的税金及有关合理费用所得差额，再乘以20%，如此得到的数额为应缴个人所得税额。

房屋原值的确认过程如下：纳税人凭原购房合同、等有效凭证，经税务机关审核。但现实中常遇到个人不能提供原值的情况，则按照交易价格的1%征收个人所得税。

焦点六：契税最高为3%，都包含哪几种情况？

天津市地税局征管处解读：契税征收包括三种情况：一是个人首次购买90平方米以下普通住房，按成交价的1%征收契税；二是个人购买90平方米(含90)至144平方米之间自用普通住房的，按成交价的1.5%征收契税；三是个人购买144平方米以上(含144)及其他房屋权属转移，以及144平方米以下单价高于规定的普通住宅价格，一律按成交价的3%征收契税。

以上税收政策表明，普通住房交易税负相对较轻。3月1日以后，市民在购买和转让商品房时，界定普通住房须满足三个条件：即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下，还包括房管部门规定的各区县商品房市场指导价格。

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