主题：房地产的调控软肋在存量房

房地产历经多年的调控，屡次不见有大的成效，而且越调房价越高，调控力度越大，后期的反弹力度越强，造成房价的一涨而暴涨，现在的房价成为房地产商、政府、消费者都咋舌的地步，但还依然存在与市场，并正在上演房价与多方的博弈游戏。

说到房价的上涨，其实不光与目前存在的土地制度、金融制度、开发模式、供需关系、投资渠道与途径等现在经常分析的房价涨幅因素相关，而且经常泛泛而指并不能看清调控失败的因素，真正相关的还有在不同时期没有解决好房地产的供求和矛盾的根源。

首先从房地产的发展起源来看，建国后房地产一夜之间成为历史，房地产通过各种途径成为政府供给唯一的单一途径，在各种分配的机制下，能够分得政府和单位的一套房（包括以租住为主）成为广大工人阶级和劳动人民安家乐业的奋斗目标，这个目标随着越来越多的人达到条件，而使当时的修缮、建设速度的矛盾变得紧张，为了达到住房条件，有些人不计手段，但资源的匮乏，这个矛盾还是愈演愈烈。

随着上海等地的建设开发的试点，98年的福利分房结束，政府将这个历史的重担交给了社会的开发企业，开发企业承担了新房的开发建设，同时政府为了摆脱困扰换取资金，将大多数的公房出售，使得第一批的私房得以存在，房地产市场才有开始发展的基础。试点的购房市场也产生了第一批的个人购房私产的存在。

但是好景不长，住房需求随着购房热情的高涨，开发企业在经验不足，市场火热的情况下，出现了失控，政府也由于大力发展经济的情况下，公租房和保障房由于潇洒的交给市场解决，房价的快速攀升与建设不能及时供应，产生的房地产市场泡沫的产生，导致市场的一度失控，三亚、北海等一批沿海最初发展较好较快的城市率先倒下。

根据问题的梳理，政府并没有意识到住房的供给市场不均衡带来的结果，而是很快的就发现土地的出让制度和预售制度是产生泡沫根本所在，所以，在借鉴香港等地出让制度的基础上，为了公开公正，从2002年开始采取了招拍挂的方式，由此，房价走向了不归之路。

招拍挂制度确实是解决了当时土地协议出让所带来的弊端，没有估计的是，土地随着招拍挂和政府控制土地出让的节奏，以及制度的不完善，使导致地价攀升带来房价的快速上涨，房价上涨又促使土地的价格上升，这样相互促进的结果，导致房价更高，地价更贵。

当然，这样的结果，使得政府的财政收益日趋丰厚，政府有钱才能拿出更多的钱来投入的土地的开发和公共设施、配套设施的建设上，城市化的速度也随着房地产的发展快速前进；房地产开发商也是随着开发发现，开发赚钱不如土地增值赚钱，所以一些开发企业便铤而走险不是以开发利润为主，而是看重房地产的开发时间差上获得丰厚的利润；老百姓对于房价从开始不要钱低租金就可以，变成花费当时的一笔巨资才能获得属于自己的房产，但多数看到分房无望，开始变从市场花费资金获得；而后，全部的目光都被逼到市场解决的方式上，水涨船高，房价越高越等不及，被市场逼的产生购买需求，同时也是城市化的发展速度，收入的增高，家庭结构变化，生活也需要随之改变，由此结合上述的种种因素，每次调控都有很好的预期，但现实是不知道何种原因，就是看到房子不停的涨，买的人低价与现在的差价越来越大，但调控屡屡不得实际效果。

先富阶层和先购阶层，随着经济的发展和财富的被增值，也看到房产购买带来实际财富的惊人回报。对于从事传统行业的利润与之对比，通货膨胀和市场风险带来资产的被贬值与房产的抗风险、高速增值回报，以及其他投资渠道的不畅，由此从合理的需求产生非刚性的需求，使得本来就供需紧张的房地产市场更加紧张，毕竟房地产的真正市场化的发展仅13年时间，市场和房地产商承担着巨大的购买需求压力。

原来的调控，只要让出让的土地快速开发，就能带给市场新的更多的房源；政策资金推动，更多的企业可以通过资金的周转获得更多的土地，推动市场产生更多的房源；但是屡屡调控，打击的是开发企业的“地根”和“银根”，并且由此打击带来的直接后果是土地更加难得，资金很难获取，而且能取得的，也是成本的加倍增长。