决定一个房地产市场是否稳定的标准，成交量的价值要大于价格。而在决定价格的诸多因素中，供求关系又是最要紧的。比如，从去年下半年开始，虽然深圳、广州的房价还在跌，但成交量已有所回暖，完全有理由成为全国楼市最先筑底、反转的区域。
然而，对于大部分城市，2009年成交量是否迎来回暖，还是个未知数，我个人更倾向于认为全国楼市成交量整体会到达底部。可供求关系却不容乐观，近几年，全国住宅市场一直是供小于求，2007年尤其如此，2008年逆转为供大于求1：0.66，据易居中国《2008年中国房地产年鉴》的预测，2009年全国住宅市场整体供求比将达到1：0.68，基本与2008年相近，供过于求形势依旧严峻。
由于2008年全国市场整体表现为明显的供过于求，易居中国预计08年末市场存量大幅增加，将达到21309万平方米，而09年供应量则将保持相对稳定的水平，约为21039万平方米，根据近半年市场去化能力预测，09年全国住宅市场的消化周期将达到33.84个月。
各城市间情况不同，少数城市去化压力巨大、消化周期过长：武汉、哈尔滨、西安、福州、厦门等消化周期超过60个月的城市，35个典型城市中，比重达到了14%。该类城市由于08年末市场存量高，且部分城市09年住宅供应预计还将持续增长，因而去化压力巨大，消化周期最长。
在对全国及35个典型城市09年供求走势和消化周期进行预测后，对这些城市未来市场的风险度进行评估。从下图可以看出，一线城市中，除深圳的风险度处于次高等级外，北京、上海和广州均处于中、低风险程度。而35个城市共可以分三大类：近半城市处于高度风险，中度风险城市占比近三成，低风险城市比重最小，位达到25.7%。35个典型城市未来市场风险评估图
决定一个房地产市场是否稳定的标准，成交量的价值要大于价格。而在决定价格的诸多因素中，供求关系又是最要紧的。比如，从去年下半年开始，虽然深圳、广州的房价还在跌，但成交量已有所回暖，完全有理由成为全国楼市最先筑底、反转的区域。
然而，对于大部分城市，2009年成交量是否迎来回暖，还是个未知数，我个人更倾向于认为全国楼市成交量整体会到达底部。可供求关系却不容乐观，近几年，全国住宅市场一直是供小于求，2007年尤其如此，2008年逆转为供大于求1：0.66，据易居中国《2008年中国房地产年鉴》的预测，2009年全国住宅市场整体供求比将达到1：0.68，基本与2008年相近，供过于求形势依旧严峻。
由于2008年全国市场整体表现为明显的供过于求，易居中国预计08年末市场存量大幅增加，将达到21309万平方米，而09年供应量则将保持相对稳定的水平，约为21039万平方米，根据近半年市场去化能力预测，09年全国住宅市场的消化周期将达到33.84个月。
各城市间情况不同，少数城市去化压力巨大、消化周期过长：武汉、哈尔滨、西安、福州、厦门等消化周期超过60个月的城市，35个典型城市中，比重达到了14%。该类城市由于08年末市场存量高，且部分城市09年住宅供应预计还将持续增长，因而去化压力巨大，消化周期最长。
在对全国及35个典型城市09年供求走势和消化周期进行预测后，对这些城市未来市场的风险度进行评估。从下图可以看出，一线城市中，除深圳的风险度处于次高等级外，北京、上海和广州均处于中、低风险程度。而35个城市共可以分三大类：近半城市处于高度风险，中度风险城市占比近三成，低风险城市比重最小，位达到25.7%。
35个典型城市未来市场风险评估图