主题：保增长之下 2012年楼市或将迎来调整曙光

对于仍处于调控中的楼市来说，无疑现在走到了一个非常关键的时刻。从2010年开始持续2011年整年的系列严厉政策已经取得非常明显的效果。根据中国指数研究院的最新统计显示，11月100个城市住宅均价同比涨幅继续缩小，均价连续第三个月出现环比下跌。需求方面，1至11月，全国商品房累计销售面积和销售额的同比增速继续减小；11月，商品房单月销售面积和销售额增速大幅放缓，连续第二个月同比下降。在11月的最后一周，在被监测的35个城市中，27个城市楼市成交量同比下降，13个城市成交量降幅在50%以上。

调控的效果已经十分明显，限购之下全国楼市进入下行通道。

但是临近年底，暗流涌动。诸多因素交错，既有地方政府因为经济增速原因而对限购提出松绑的潜在要求，也有金融政策逐渐变松的现实演变。尽管住建部在不同的场合、不同时间强调2012年限购政策在各城市仍将继续，但是响应者目前为止也只有海口市。

现在无疑进入楼市调控关键期。

限购令效果明显

在全国各地陆续实行“限购令”的2011年，房地产市场在政策的影响下正在向着理性的道路稳步回归。

根据中国指数研究院的最新统计显示，11月100个城市住宅均价同比涨幅继续缩小，均价连续第三个月出现环比下跌；1至11月，全国商品房累计销售面积和销售额的同比增速继续减小。2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。

在北、上、广、深等一线城市，房价的松动幅度更大。北京楼市在多年后首次出现了“万元盘”，有的项目开盘最低价甚至低至万元以下。而持续的降价风潮也不仅仅是个别企业个别楼盘的行为，越来越多的楼盘加入到了降价销售的行列之中，这些直接导致全国房地产市场楼盘的平均价格不断环比下降。

近日新华社评论认为：无论“限购”政策有多大争议，但纵观近6年的楼市调控，“限购令”是一剂立竿见影的猛药，让房价真正走出“越调越涨”的怪圈。中国房地产指数研究院调查显示，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，一线城市房价出现了两个“20%现象”：一是万科、绿地等大型房企部分项目降幅超过20%；二是北京、深圳等热点城市郊区商品住宅价格降幅超过20%。二三线城市房价也出现松动。但有关专家认为，“限购令”取得的成果仍是“初步的和短暂的”：不少城市房价仍然平稳，一些城市房价只是“稳中有降”。即使降幅略大的城市也只是对前期疯涨的“修复”，仍处在“高价区间”。

尽管依然有评论认为，“限购令”对于一线城市的房价控制效果明显，但是对于遏制二三线城市房价过快上涨势头的作用却并不是很明显，但是对房地产泡沫的控制无疑已经达到了政策的实施初衷。

“经过这一整年的系列调控，无论是消费层面的限购还是金融政策的持续加压，楼市的投机行为基本上得到了遏制，投资需求明显减弱，楼市调控的效果确实对宏观经济软着陆起到了巨大的推动作用。”天津搜房网新闻中心总监朱晶晶分析。

保增长或成

2012年主要经济任务

2011年12月9日，国家统计局公布了11月份全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨4.2%，同期的生产者物价指数(PPI)同比上涨2.7%，均创年内新低，通胀回落明显。

在此背景下，12月12日中央经济工作会议正式开幕。专家预计，此次会议，决策层在制定国家2012年经济政策时，将更强调稳定经济增长。此前市场有声音猜测，当前经济的复杂形势导致了此次会议的晚开。多名专家表示，本次中央经济工作会议或将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时根据形势变化做出微调。

“重回以经济增长为中心，同时明年会出现一系列的结构性减税。”多名专家在分析2012年的经济政策时一致认为“保增长”将成为2012年宏观经济的指导方向。

而楼市的限购政策在整体保增长的前提下会做出怎样的微调？“现在11个限购到期的城市只有海口市明确表态要继续实施限购政策，在住建部的一再要求下，剩余城市也仍然没有给出回答。”业内人士分析认为，限购政策对于地方经济发展的限制性已经成为很多地方政府不愿意实施限购的根本原因。“大家也许都在期待宏观政策的‘微调’。”业内人士在接受本刊采访时说道。

近日新华社发文指出，房价下跌地方政府难承受，称国务院正在研究治本之策。中国人民大学近期发布研究报告认为在房价回落的冲击链中，承受力最差的是地方政府。“2012年地方财政难以忍受房地产价格超过25%的下滑。”

“房地产的降速发展主要会使当地政府财政收入大幅减少，同时还可能引起一些社会问题。比如一些建筑和原材料行业的不景气会导致员工失业。虽然拖欠贷款可能不会太多，但同样会引发不满情绪。”媒体观察人士这样认为。“目前的调控对于建筑行业来说影响十分巨大，而且已经确实影响到了工程相关务工人员的工资发放。”中国建筑第八工程局的相关人士在接受本刊采访时说道。

因此，2012年经济工作中心如果确定为“保增长”，那么相关经济政策的“微调”十分值得关注，目前限购政策继续实行地方政府不表态或可看做政策制定期的力量博弈。

楼市或将迎来调整曙光

“货币政策在2012年将成为关键，根据目前的观察，货币政策应该是稳中有松。”业内人士认为2012年的货币供应量会逐步的增多。兴业银行首席经济学家鲁政委认为，随着前期政策累积效应的持续显现，内需回落至谷底。政策“微调”已经开始，新增信贷余额有所反弹，预计M2(广义货币供应量)同比增速也将在2012年第一季度出现反弹。随着政策的预调微调，未来经济即将趋稳回升。

“或者明年对于困扰各家开发商一整年的资金问题会受到些许的利好影响。”天津搜房网数据监控中心分析师在接受采访时对于明年楼市的资金供应表示“谨慎的乐观”。“我们认为，货币总体供应量的增加会对宏观经济各个部门都产生利好影响，但是具体到每个行业来说，影响的大小还在于相应的指导政策。”该分析师认为，如果在明年房地产市场整体调控不放松的前提下，货币供应量的增加也会由于政策的指导性而导致资金不会流入楼市太多。

“但是如果在房价持续得到控制的前提下，对于一些首套房的购房者或可出现相应的金融优惠政策，因为长期以来的严厉政策已经让很多刚需购房者也被排除在楼市大门之外，尤其是像首套房贷利率提高类似的微观政策应该出现调整，这应该是最可能出现的楼市政策‘微调’。”该分析师认为。

“对于开发商来说，如果能接受现在房价调控的现实，更多的在优惠促销上做一些文章，搞好楼盘质量，对于整体的利润率来，即使降低也不是不能接受的事情。换个想法，楼市能够迎来另一个意义上的春天，对于买卖双方来说，或可双赢。”业内人士在接受本刊采访时说道。