主题：住房公积金贷款业务政策问答（2012年7月9日执行）

1、申请住房公积金(组合)贷款的基本条件有哪些？

申请住房公积金（组合）贷款需满足以下基本条件：

（1）具有本市常住户口或者本市其他有效居留身份；

（2）具有完全民事行为能力，具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

（3）未到法定退休年龄（国家另有规定可延长的，按其规定执行，但最大应未到65周岁）；

（4）开立住房公积金账户1年以上并在申请住房公积金（组合）贷款前连续逐月缴存住房公积金满1年，且所在单位不欠缴；

（5）职工没有未还清的住房公积金（组合）贷款；

（6）职工购买、建造、翻建自有住房；

职工已使用配偶住房公积金申请住房公积金（组合）贷款的，贷款还清前，其配偶不能申请住房公积金（组合）贷款。

2、如何界定“连续逐月缴存住房公积金满1年”？

申请住房公积金（组合）贷款前连续逐月缴存住房公积金满1年并且所在单位不存在欠缴情况。

若借款人（配偶）因工作单位变动，造成欠缴3个月（含）以内住房公积金或因单位住房公积金缴存基数调整有误，重新调整造成欠缴住房公积金，在申请贷款时已将欠缴的住房公积金补齐并恢复逐月缴存的，可视同连续缴存。

3、如何界定“信用良好”？

（1）征信状况良好指同时符合以下条件：

①贷款当前不存在逾期或担保人代还；

②贷记卡当前不存在逾期；

③准贷记卡不存在透支180天以上未还记录（不含卡费、年费）；

④贷记卡不存在近12个月内未还最低还款额次数超过6期记录（不含卡费、年费）；

⑤单笔贷款24个月内不存在连续逾期超过6期记录（含担保人代还）；

⑥近两年内不存在贷款有展期（延期）或以资抵债等记录；

⑦单笔贷款不存在累计逾期超过24期记录；

⑧不存在因信用不良被起诉的记录。

（2）住房公积金（组合）贷款还款情况需满足以下要求：

①最近24个月连续逾期不应超过6期（含担保人代偿）；

②累计逾期次数不得超过24次；

③无因违反住房公积金借款合同被起诉或一次性担保人代偿的情况。

三是担保资料

（1）购买商品住房

①采用保证担保方式的应提供：《天津市房屋登记证明》（登记类别为所有权预告登记）及复印件2份；借款人有配偶或有共同购房人的，借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份，声明同意以共有房产抵押。借款人与未成年子女共同购房的，应由监护人代理未成年子女签订《贷款申请情况声明》，在“未成年子女（监护人代理签章）”处签监护人的姓名或加盖监护人的人名章，声明同意以共有房产抵押。

②采用抵押担保方式的，应提供：《天津市新建住宅商品房准许使用证》（或质量证书、开发商房地产权证）复印件2份；借款人有配偶或有共同购房人的，借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》2份，声明同意以共有房产抵押。借款人与未成年子女共同购房的，应由监护人代理未成年子女签订《贷款申请情况声明》，在“未成年子女（监护人代理签章）”处签监护人的姓名或加盖监护人的人名章，声明同意以共有房产抵押。

③采用质押担保方式的，应提供：中心和贷款承办银行认可的银行存单或国库券等有价证券及复印件1份；借款人有配偶的，配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》2份，声明同意以共有财产质押。

（2）购买限价商品住房、定向销售（安置）经济适用住房：

①采用保证担保方式的，应提供：《天津市房屋登记证明》（登记类别为所有权预告登记）及复印件2份；借款人有配偶或有共同购房人的，借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份，声明同意以共有房产抵押。借款人与未成年子女共同购房的，应由监护人代理未成年子女签订《贷款申请情况声明》，在“未成年子女（监护人代理签章）”处签监护人的姓名或加盖监护人的人名章，声明同意以共有房产抵押。

②采用质押担保方式的，应提供：中心和贷款承办银行认可的银行存单或国库券等有价证券及复印件1份；借款人有配偶的，配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》2份，声明同意以共有财产质押。

（3）购买私产住房：

①采用保证担保方式的，应提供：所购住房《房地产权证》及复印件3份；借款人有配偶或有共同购房人的，借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份，声明同意以共有房产抵押。

②采用质押担保方式的，应提供：中心和贷款承办银行认可的银行存单或国库券等有价证券及复印件1份；借款人有配偶的，配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》2份，声明同意以共有财产质押。

5、住房公积金（组合）贷款的贷款期限如何确定？

借款人最长贷款期限不得超过以下两种方法计算的最短期限：

（1）购买商品房、限价商品房、定向销售（安置）经济适用住房的，贷款期限不得超过30年；购买私产住房的，不得超过20年；购买公有现住房或在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，不得超过10年。

（2）借款人年龄与贷款期限之和不得超过法定退休年龄后5年（法定退休年龄一般按照女性55岁、男性60岁计算），国家另有规定延长退休的，不超过延长后的退休年龄后5年，但最长不得超过70周岁。

6、住房公积金（组合）贷款的贷款额度如何确定？

住房公积金（组合）贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、贷款最高限额和住房公积金账户余额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。计算方法如下：

（1）按照还贷能力计算的贷款额度

职工本人贷款额度的计算公式为：

[（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。

夫妻双方贷款额度的计算公式为：

[（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。

其中，还贷能力系数为40%

月工资总额＝公积金月缴额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。

（2）按照房屋价格计算的贷款额度

计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款成数

其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定：

①购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。

a.职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房且购房建筑面积90平方米（含90平方米）以下的，贷款额度不超过房价的80%；所购住房建筑面积超过90平米的，贷款额度不超过房价的70%。

b.职工家庭贷款购买第二套住房的，贷款额度不超过房价的50%；

c.职工家庭贷款购买第三套住房及以上的，暂停发放公积金贷款。

②购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。

对于购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。

购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与拆迁补偿安置金额的差价。

（3）按照贷款最高限额计算的贷款额度

使用本人住房公积金申请住房公积金（组合）贷款的，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金（组合）贷款的，贷款最高限额60万元。

使用本人住房公积金申请住房公积金（组合）贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金或按月住房补贴的，贷款最高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金（组合）贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金或按月住房补贴的，贷款最高限额70万元。

（4）按照住房公积金账户余额计算的贷款额度

a.购买限价商品住房或经济适用住房，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和，下同）的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。

b.贷款购买首套自有住房的，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额的15倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。

c.以下情况贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算：贷款购买第二套住房的；购买公有现住房的；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的。

计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。

7、住房公积金（组合）贷款的担保方式有哪些？分别适用于哪些情况？

目前住房公积金（组合）贷款的担保方式有保证担保、抵押担保和质押担保三种方式。

（1）购买商品房期房、限价商品住房、定向销售（安置）经济适用住房、私产住房的必须采取保证担保或质押担保方式；

（2）购买商品房现房（已取得商品房准许使用证或开发商房屋所有权证的住房）且借款人为本市户籍、年龄与贷款期限之和不超过法定退休年龄的，可以采用以所购房屋抵押担保方式，也可采用保证担保或质押担保方式；

（3）在农村集体土地上建造、翻建或大修自有住房，可以采用保证、质押或提供借款人其他已取得《房地产权证》的自有住房抵押的担保方式。

抵押住房现值按照购买该住房的总价款或者该住房评估价值低值确认，抵押值最高不得超过抵押住房现值的80%；采用质押担保的，有价证券金额不得低于借款本息总额。

8、申请住房公积金（组合）贷款是否需要用所购住房办理抵押或抵押反担保？

贷款购买商品房现房（已取得商品房准许使用证或开发商房屋所有权证的住房）且选择抵押担保方式的，应以所购住房进行抵押，不能以其他自有、共有或者第三人的住房抵押；贷款采用保证担保方式的，担保公司有权要求借款人用所购住房以抵押方式提供反担保。

9、住房公积金（组合）贷款的办理程序是什么？办理时限是怎样规定的？

住房公积金（组合）贷款的办理程序包括8个步骤，办理时限为15个工作日。

（1）银行受理申请：借款人携带所需资料到贷款银行进行贷款申请，贷款银行当时受理并审核，审核确认后指导借款人填写打印贷款申请表，并由借款人确认,并将信息传送公积金中心；

（2）贷款初审：中心当时对贷款申请表进行初审，做出准予或不予贷款申请的确认；

（3）签订借款合同：借款人应在1个工作日内在借款合同、借款借据、委托提取协议书等贷款资料上签字；贷款银行在3个工作日内审核并在借款合同、借款借据、委托提取协议书等签章；

（4）贷款担保：保证担保的，由担保公司在6个工作日内办理担保及反担保手续；抵押担保的，由贷款银行在6个工作日内办理抵押登记手续；质押担保的，由贷款银行在1个工作日内办理质押手续；

（5）贷款报批：贷款银行在1个工作日内将贷款资料报送到中心审批；

（6）贷款复审：中心在1个工作日内对贷款资料进行复审，做出准予或不准予贷款的决定；

（7）资金划拨：中心在1个工作日内将贷款资金划拨到贷款银行；

（8）贷款发放：贷款银行在2个工作日内将贷款资金划入售房人或借款人账户。

10、目前住房公积金（组合）贷款有哪些还款方式？

贷款期限为一年以内（含一年）的，实行到期一次还本付息、利随本清的还款方式；贷款期限在一年以上的，借款人可以采用等额本息或等额本金两种按月分期归还方式。还款方式一经确定，不得更改。

40年产权的能用公积金么

 看的晕乎乎的