主题：开发商违约逾期交房法院判决支付违约金

许多城市的购房者都曾遭遇过延期交房，但是又苦于不知如何维权而头疼不已。7月18日，本报“2013年房地产市场大调查”活动启动后，很多读者致电本报反映，开发商以种种理由延期交房、在房屋没有完工的情况通知下入住、在违约后压低赔偿数额等。近日，大河报记者特请到河南广文律师事务所建筑与房地产法律事务部王向峰律师，请他给我们介绍如何正确应对开发商延期交房的违约行为。

交房时注意事项

1.首先要清楚入住的条件，小心开发商的文字游戏

入住是普通公众常用的概念，通常理解为房屋具备能够居住使用的条件，如生活用水、用电、用气等能够正常提供。如果合同约定将入住作为交付条件，则入住就成为判断交付条件是否具备的标准。

2.审查并保留相关证明材料

关于房屋在约定时间尚未达到入住条件，开发商即要求购房者入住，那么购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明（即竣工验收备案表）等材料。实际上，有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋尚未达到入住条件时便通知购房者入住。

因此，应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则，购房人有权拒绝接收该房屋，由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。

不可抗力非全免责

不可抗力是法律概念，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。发生不可抗力导致不能履行合同的，除法律规定发生不可抗力事件不免除责任的情形外，则根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但合同当事人在延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

开发商对延期交房的解释多种多样，如恶劣天气、小区设计变更等，目的是免除自身违约责任。如开发商延期交房确属不可抗力事件造成，根据具体情况逾期交房责任部分或全部免除。

至于小区设计变更，而要主张延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。

购房者应注意保留证据材料

购房者应从购房伊始就要收集和保留购房过程中形成和出现的认购书、购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、政府相关部门证明等证据材料，以备在维权需要时所用。

购房者提起诉讼应注意什么

第一，在思想上应客观理性。

第二，应全面分析开发商违约的情形及其影响，确定责任是否明确。

第三，应全面审查评估证明开发商违约和应承担责任及应赔偿损失的证据材料，评价其客观性、关联性、合法性，评估证据材料是否确实充分，同时确定诉讼请求。

第四，合理确定诉讼策略并充分假定开发商可能采取的应对策略和措施，做好应对准备。

第五，对诉讼可能产生的花费及耗费的时间和可能发生的败诉后果进行物质和心理上的准备。

第六，选择恰当的诉讼时机。

第七，审时度势，把握时机，以和解或判决方式终结诉讼。

第八，购房者在遭遇延期交房的情况时，除了保留向开发商提起索赔的证据，包括购房合同、认购书、开发商书面通知、相关部门证明材料等，还要注意不要超过提起诉讼的时效。

近日，傅某等10名购房者在县人民法院领取了51万余元的逾期交房违约金。据悉，判决开发商支付违约金在我县尚属首次。

2010年，傅某等购房者与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，合同约定交房日期为2012年3月31日前。结果开发商却不能如期交付房屋，傅某等遂将开发商诉至县人民法院，要求开发商支付违约金。

县人民法院对此案高度重视，迅速对涉案标的采取了保全措施。判决生效后，马上采取执行措施，扣划了开发商的银行存款，第二天就把51万余元执行款发放给10名购房者，公正高效的审判执行受到当事人高度评价。

能赔偿多少呢

能赔钱吗

还可以吧

没多少钱其实

哎